معمای مسکن در ماراتن شهرنشینی

فصل تجارت - فرشید اداوی* هرچه شهرها بزرگ‌تر می‌شوند، نیاز به خانه نیز افزایش می‌یابد؛ اما افزایش ساخت‌وساز الزاما به معنای پاسخ‌دادن به این نیاز نیست. اگر واحدهای جدید ساخته شوند، اما شغل، خدمات، حمل‌ونقل و فرصت همچنان در نقاط دیگری متمرکز بمانند یا هزینه زمین و خانه سریع‌تر از توان مالی خانوارها افزایش یابد یا حتی گسترش سکونتگاه‌ها فشار بیشتری بر آب، انرژی و زیرساخت وارد کند، افزودن بر ظرفیت فیزیکی شهر تنها بخشی از پاسخ خواهد بود. «معمای مسکن» دقیقا از همین‌جا آغاز می‌شود.

این مساله برای ایران اهمیت بیشتری دارد؛ کشوری که مطابق داده‌های «شاخص‌های توسعه» بانک جهانی، با چشم‌انداز شهرنشینی دنیا طی چند دهه، یکی از مهم‌ترین تحولات جمعیتی خود را تجربه کرده است. بر این اساس سهم جمعیت شهری ایران از حدود 56.5درصد در سال1990 به 64.5درصد در سال2000، 75.6درصد در2020 و حدود 77.4درصد در 2025 رسیده است. به بیان ساده، امروز بیش از سه نفر از هر چهار ایرانی در مناطق شهری زندگی می‌کنند. بااین‌حال، چالش فقط افزایش جمعیت شهرنشین نیست؛ تمرکز همزمان جمعیت، سرمایه، خدمات و فرصت اهمیت بیشتری دارد.
این روند مختص کشور ما نیست. گزارش جهانی2026 هدف یازدهم توسعه پایدار سازمان ملل نشان می‌دهد که با وجود پیشرفت در مسیر دستیابی به شهرها و جوامع پایدار، این پیشرفت همچنان کند و نامتوازن است و در مواردی از شتاب رشد شهری عقب مانده است. گزارش، دسترسی به مسکن مناسب را در مرکز این چالش قرار می‌دهد؛ اما همزمان تاکید می‌کند که نمی‌توان آن را جدا از نابرابری، کیفیت محیط شهری، تاب‌آوری، زیرساخت و ظرفیت مدیریت محلی بررسی کرد.
شهرها می‌توانند بازارهای بزرگ‌تر، خدمات تخصصی‌تر، دسترسی بهتر به نیروی انسانی و فرصت‌های بیشتری برای افزایش بهره‌وری فراهم کنند. اما از نقطه‌ای به بعد، همین تمرکز هزینه‌های فزاینده‌ای نیز به همراه می‌آورد: افزایش تقاضا برای زمین و خانه، فشار بر آب و انرژی، نیاز مستمر به توسعه حمل‌ونقل و زیرساخت، آلودگی، گسترش افقی شهرها و افزایش آسیب‌پذیری در برابر مخاطرات طبیعی و اقلیمی. در نتیجه، بخشی از منابعی که می‌توانست صرف ایجاد ارزش و توسعه شود، ناگزیر به مدیریت پیامدهای این تمرکز اختصاص می‌یابد.
بازار مسکن یکی از آشکارترین نمودهای این وضعیت است. افزایش عرضه ضروری است؛ اما ساخت واحدهای بیشتر به‌تنهایی تضمین نمی‌کند که گروه‌های نیازمند بتوانند به خانه مناسب دسترسی پیدا کنند. زمین و ساختمان محل تلاقی منافع متفاوت‌اند: خانوار به استطاعت مالی و امنیت سکونت می‌اندیشد؛ سرمایه‌گذار به بازده سرمایه؛ توسعه‌گر به توجیه اقتصادی پروژه؛ مالک زمین به ارزش دارایی؛ همچنین دولت و مدیریت شهری نیز باید میان اهداف عمومی، محدودیت منابع و نیازهای مالی خود تعادل برقرار کنند.
این منافع طبیعتا هم‌جهت نیستند، اگر بازده سرمایه در بخش‌هایی از بازار زمین و ساختمان بیشتر از تامین مسکن قابل استطاعت باشد، نمی‌توان انتظار داشت بازار به‌تنهایی منابع را به سوی مهم‌ترین نیازهای اجتماعی هدایت کند. در سوی دیگر، اگر سیاستگذاری نتواند میان منفعت اقتصادی بازیگران و منافع بلندمدت جامعه پیوند برقرار کند، ممکن است به مجموعه‌ای از اهداف درست اما کم‌اثر محدود شود.
اینجاست که بحث از «داشتن سیاست مناسب» به توان اجرای آن می‌رسد. توسعه پایدار زمانی از سطح برنامه فراتر می‌رود که سیاستگذاری، از طریق مشوق‌ها و شیوه‌های تامین مالی، به سرمایه‌گذاری سمت‌وسو دهد؛ سرمایه‌گذاری به پروژه‌های متناسب با نیاز واقعی تبدیل شود و پروژه در نهایت منفعتی قابل‌اندازه‌گیری ایجاد کند. بنابراین تعداد واحدهای ساخته‌شده، کیلومتر زیرساخت احداث‌شده یا میزان بودجه مصرف‌شده، هرچند شاخص‌هایی مهمند، تعریف نهایی موفقیت نیستند. پرسش مهم‌تر این است که این خروجی‌ها چه تغییری در استطاعت مالی خانوار، کیفیت زندگی، دسترسی به فرصت، تاب‌آوری و ارزش بلندمدت ایجاد کرده‌اند. حلقه مفقوده زمانی پدیدار می‌شود که سیاست وجود دارد؛ اما انگیزه اقتصادی برای اجرای آن شکل نمی‌گیرد؛ سرمایه وجود دارد؛ اما به نیازهای اولویت‌دار هدایت نمی‌شود یا پروژه اجرا می‌شود؛ اما خروجی فیزیکی آن به منفعتی پایدار و متناسب برای جامعه نمی‌انجامد.
گزارش سازمان ملل بر نقش مردم در این مسیر نیز تاکید می‌کند؛ به‌ویژه در سکونتگاه‌های غیررسمی که راه‌حل‌های پایدار بدون مشارکت واقعی ساکنان شکل نمی‌گیرند. این نکته در سیاستگذاری مسکن نیز اهمیت دارد؛ خانه و شهر برای مردم ساخته می‌شوند و بدون شناخت نیازها، توان مالی و شیوه زندگی آنان، حتی برنامه‌های بزرگ نیز ممکن است به نتیجه مورد انتظار نرسند. اما اگر بخشی از فشار بر بازار مسکن، زیرساخت، منابع و محیط‌زیست کلان‌شهرها ناشی از تمرکز فرصت و کیفیت زندگی در آنهاست، آیا همه راه‌حل‌ها را نیز باید درون همین شهرها جست‌وجو کرد؟
تجربه چند دهه ایجاد شهرهای جدید در ایران از همین منظر قابل بازخوانی است. بخشی از این سیاست با هدف جذب سرریز جمعیت شهرهای بزرگ و پاسخ به تقاضای سکونت شکل گرفت. اما این تجربه یک نکته بنیادی را برجسته می‌کند و آن هم اینکه ایجاد ظرفیت سکونتی، به‌تنهایی معادل ایجاد شهری پایدار نیست. اگر محل زندگی از اشتغال، حمل‌ونقل کارآمد، خدمات عمومی، زیرساخت اجتماعی، اقتصاد محلی و کیفیت زندگی جدا بماند، ممکن است جمعیت در نقطه‌ای جدید اسکان یابد، اما وابستگی آن به شهر مادر همچنان ادامه پیدا کند. در این صورت، الزاما مساله حل نشده؛ تنها جغرافیای سکونت تغییر کرده است. درس مهم‌تر آن است که توزیع جمعیت بدون توزیع فرصت، الزاما به کاهش تمرکز نمی‌انجامد.
این نگاه به معنای مقابله با شهرنشینی یا بازگشت دستوری جمعیت به روستا نیست. شهرنشینی بخشی از تحولات اقتصادی و اجتماعی جوامع است. آنچه باید کاهش یابد، اجبار اقتصادی به تمرکز است. بخش مهمی از جذابیت شهرهای بزرگ نه از ساختمان و تراکم، بلکه از امکاناتی ناشی می‌شود که در آنها متمرکز شده‌اند و این امکانات شامل شغل، درآمد، آموزش، درمان، ارتباطات، خدمات، بازار و امکان پیشرفت است. اگر بخشی از این مزایا در شهرهای کوچک و مناطق روستایی نیز با کیفیت مناسب در دسترس باشد، ماندن در این مناطق دیگر الزاما به معنای چشم‌پوشی از فرصت نخواهد بود.
در همین سطح، توسعه پایدار شهری به مفهوم گسترده‌تری، یعنی تعادل سرزمینی، پیوند می‌خورد. تعادل سرزمینی به معنای شهری‌کردن روستا نیست. انتقال تراکم، مصرف و الگوی توسعه کلان‌شهرها به محیط‌های کوچک‌تر فقط جغرافیای چالش را تغییر می‌دهد. آنچه باید توزیع شود، بیش از آنکه «شهر» باشد، فرصت و کیفیت زندگی است مانند دسترسی دیجیتال، آموزش و سلامت، زیرساخت مناسب، ارتباط با بازار و امکان کسب درآمد؛ در کنار حفظ مزیت‌های محیط‌های کوچک‌تر و ظرفیت طبیعی هر منطقه.
در چنین چارچوبی، روستا نیز صرفا محل کشاورزی سنتی یا دریافت‌کننده خدمات عمومی نیست. کشاورزی با ارزش افزوده بیشتر، صنایع و کسب‌وکارهای محلی، انرژی‌های تجدیدپذیر، اقتصاد دیجیتال، گردشگری مسوولانه، احیای اکوسیستم‌ها و حفاظت از منابع طبیعی می‌توانند اجزای یک اقتصاد محلی متنوع‌تر باشند. در این صورت، نزدیکی به طبیعت در برابر بهره‌وری اقتصادی قرار نمی‌گیرد، بلکه می‌تواند خود بخشی از فرآیند تولید ارزش باشد.
از این زاویه، پرسشی اقتصادی مطرح می‌شود و آن هم اینکه اگر بخشی از منابعی که امروز برای مدیریت پیامدهای تمرکز جمعیت در کلان‌شهرها از توسعه زیرساخت و حمل‌ونقل تا تامین آب و انرژی و جبران آثار محیط‌زیستی هزینه می‌شود، صرف ایجاد فرصت اقتصادی، زیرساخت دیجیتال، خدمات پایه و ظرفیت تولید در شهرهای کوچک و مناطق روستایی شود، پتانسیل چه بازده اقتصادی، اجتماعی و محیط‌زیستی را دارد؟
البته پاسخ برای همه مناطق یکسان نیست. محدودیت منابع آب، ظرفیت محیط‌زیستی، دسترسی، مزیت اقتصادی و توان اکولوژیک هر منطقه باید نوع و مقیاس توسعه را تعیین کند. توسعه نامتناسب مناطق کوچک‌تر می‌تواند همان خطایی را تکرار کند که در برخی شهرها با آن روبه‌رو هستیم: ایجاد ظرفیت فیزیکی، پیش از سنجش ظرفیت واقعی سرزمین.
از همین رو، پایداری، تاب‌آوری و تعادل سرزمینی را نمی‌توان سه موضوع جدا از یکدیگر دانست. شهری که برای تامین آب، خانه، انرژی، حمل‌ونقل و کیفیت محیطی خود پیوسته تحت فشار فزاینده قرار دارد، صرفا با افزودن ظرفیت بیشتر پایدارتر نمی‌شود. تاب‌آوری نیز فقط توان تحمل فشار بیشتر نیست؛ گاهی به معنای جلوگیری از تمرکز بیش از حد فشار در یک نقطه است.
گزارش جهانی SDG 11، مسکن، فراگیری، تاب‌آوری، محیط شهری، ظرفیت مدیریت محلی و تامین مالی را در کنار یکدیگر قرار می‌دهد. برای ایران، شاید لازم باشد این نگاه را یک مقیاس بالاتر ببریم و موضوع را نه فقط در سطح «شهر»، بلکه در سطح «سرزمین» ببینیم. آن‌گاه پرسش از «چگونه ظرفیت شهرها را بیشتر کنیم؟» به پرسشی بنیادی‌تر می‌رسد: چگونه فرصت، جمعیت، سرمایه و ارزش را متعادل‌تر توزیع کنیم؟
پاسخ معمای مسکن در ماراتن شهرنشینی فقط در ساخت خانه‌های بیشتر نیست. بخشی از این راهکارها را باید در توزیع متعادل‌تر فرصت، سرمایه و کیفیت زندگی در پهنه سرزمین جست‌وجو کرد. آینده پایدار ایران فقط به شهرهای بهتر نیاز ندارد، بلکه به سرزمینی متعادل‌تر نیاز دارد که در آن، برخورداری از زندگی باکیفیت الزاما به مهاجرت به چند شهر بزرگ گره نخورده باشد.
* محقق و پژوهشگر توسعه پایدار و انرژی‌های پاک